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从一条“伴侣圈”说起：产业园招商与运营的深度反思

颁发于：2025-03-18 09:03

先来看 ，被业界刷频的“伴侣圈”：

超60亿方的园区 ，空置率将突破30%。

这条“伴侣圈”背后 ，是产业园去化的“无声呐喊”。

为何难去化招不到企业？底子原因是 ，没有做好运营。

不少处所 ，将园区招商与运营 ，视为“填满物理空间”。

产业园不是钢筋水泥的堆砌 ，园区运营和园区招租无法划等号。

当运营做到位了 ，招商就好起来了 ，去化周期随之缩短 ，企业入驻率提升 ，产业发展也跑起来了。

01一条伴侣圈背后 园区真实写照

这条“伴侣圈”颁布后 ，评估了一下：

20亿方的产业园 ，还处于空置状态。

对于“伴侣圈”所述 ，一位园区掌管人与我们互换时提到：

的确 ，拿地建设如火如荼 ，招商运营却“静偷偷”。

昨天 ，刚被开发区高层催招商进度；今天 ，就收到企业租赁和谈暂缓。

一家国资生物医药产业园董事长 ，说出了园区发展的近况。

若依附传统的园区出租 ，仅仅收取租金已经难以达成盈利了。

分歧开颁布景的产业园 ，盈利模式也不一样 ，但园区运营必须从传统物业运营向产业运营转变。

此刻一旦空置 ，收不到租金、加上运营成本、资产折旧也很高。尤其新园区 ，齐满是幼马拉大车 ，发展起来极度吃力。

产业园“空壳化” ，性质是“运营观点”的醒觉。

自《平正竞争审查条例》出台后 ，当局不能给企业兑现以往的前提了。各地组建国有招商公司 ，让国企以市场化招商的大局来实现。

为了提升入驻率 ，下调或者缓交租金成为产业园运营最单一粗鲁的方式。这样一来 ，有些企业跑到成本更低的园区去了。

现阶段 ，租金收益被不休挤压 ，而出租率持久挣扎在生计线上。园区选取“廉价战术” ，并不能持久发展下去。

对于各地来说 ，当局单看产业热度来“对标先进”。拿低空经济产业园来说 ，不少处所演出“天空疆域」伫夺战。

从“空中飞”转到“落地用” ，基建规划、场景布局、市场造就等方面 ，有必要对这股热潮理性地审视 ，思虑存在的泡沫与发展方向的挑战。

五年造一个园区、三年催熟一批产业 ，以“填空思想”进行园区运营 ，导致产业弱、企业散、关联差。

当处所当局还鄙人达“亩均税收”、“固定资产投资额”等工作时 ，一场高度同质化、盲目跟风化的园区空置已经来了。

这背后是 ，短期查核与持久造就的深层矛盾 ，忽视了区域资源天赋的强行移植 ，也违反了产业发展与市场法规。

所以说 ，产业园发展 ，不应做成“地产项目” ，关键在于持久运营。

园区做好运营 ，不仅限于传统的物业治理、招商服务和配套服务 ，而是向提供更深档次的产业造就系统和全性命周期企业服务转变。

02盖屋子到操盘手 短期难以落地

有人说 ，产业园陷入“复造粘贴”的困局。

载体空间一样 ，产业定位雷同 ，招商方向一致。

的确 ，我们在中部城市调研 ，也发现了：

有的处所连本地产业基础都没摸清 ，看到隔壁搞新能源汽车产业园 ，就想打算建设“智能网联汽车生态城”。

还有的园区 ，厂房一层大多租给一些仓储物流、家居建材等公司当库房 ，二层及以上大多空置待租。

若是 ，短缺科学的市场调延注周密的前期策动与产业规划 ，产业定位与现实市场基础、需要严沉脱节 ，导致项目难招引 ，让园区去化周期拉长。

之前看到 ，生物医药产业园去化 ，只有跟生物搭界的 ，合成生物学、医美、保健品、职能性食品、化妆品 ，都能够入驻园区。

甚至 ，跟生物药没有直接关系的电子元器件 ，园区招商团队都起头自动接触。事实上 ，“高周转”与“持久收益”的博弈跃然纸上。

近五年处所专项债中 ，有大部门资金流向产业园区建设。其中 ，存在“规划雷同、招商沉复、产业空心化”问题的占比也很高。

不少开发区 ，管委会往往掌管指方向 ，直接给国有企业下达招商工作。但短功夫 ，从“开发建设”到“运营治理”的转变并不现实。

“从前靠当局的日子实现了 ，此刻要比企业更懂产业 ，比本钱更懂趋向。”一位国资掌管人这样坦言。

好比 ，当高低游企业无法在10公里半径内实现协同 ，物流成本每增长1% ，企衣符润率就会压缩0.6%。

回到开发早期 ，园区能解决企业的空间需要即可 ，就是盖屋子、收租金 ，而此刻这类景象已然磨灭。

如今 ，企业会提出更多需要 ，如园区的产业链是否美满、能否提供投融资支持等；褂懈咝录际跗笠 ，享受过几年租金盈利 ，暗示不再续租筹算搬迁了。

现实上 ，一部门“候鸟企业”跨区迁徙套利 ，让项目方比当局还懂各类招商前提 ，并且还反过来博弈与交涉。

无论是处所当局 ，还是国有企业 ，园区运营还停顿在“要变”的意识层面。从产业基底调研到招商引资 ，再到园区去化发展 ，并不明显每根毛细血管怎么“链接”。

从运营视角看 ，各地做的是园区产业发展的“操盘手”。

产业园运营 ，不是赶洋胂架 ，而是在企业自觉荟萃的过程中全面赋能 ，对出产、生涯、生态身分进行高效集聚、配置、整合和共享 ，从而适当加快这个过程。

03产业园亟待盘活 运营大于招商

就产业园而言 ，招商难度陡增是全国性问题。

然而 ，园区能否能招到商 ，主题成分在是否做好运营。

现阶段 ，产业园运营鹤立鸡群的 ，还是百里挑一。

重要原因 ，在于关注自身的“一亩三分地”。

我们看到 ，各地当局看税收 ，国有企业盯租金。

一壁注沉立竿见影的税收贡献 ，一壁将招商与收租划等号。

从处所看 ，想三年达成税收指标 ，但企业成长周期至少四五年。

从国企看 ，靠“拿好地、建厂房、收租金”的模式做“填充企业的容器”。

放在运营视角 ，可能把企业引进来、留得住、服务好 ，比什么都沉要 ，这是打造产业生态的基础。

若退一步讲 ，运营不愿定都是高层级的各类服务 ，而是先做好基础服务 ，满足企业发展的诉求 ，才可能多方共赢。

当然园区运营 ，蕴含不限于产品运营、空间运营、服务运营、资产运营和产业运营。

此刻看 ，产业园去化还是应了那句话：

比拼的不单是企业招引 ，还是谁能协助企业持续赚到钱。

这样一来 ，通过园区运营让产业转型升级有了向上发展的高度。

作为区域经济发展运行服务商 ，通过专业化、精准化、差距化的产业运营 ，我们让园区从填充企业的容器向园区生态的打造转变。

沉要的是 ，各方之间维持着高度的协同与互动 ，形成了“当局疏导、国企主导、BB贝博艾弗森运营、市场运作”的发展模式。

对于处所当局 ，做好定位规划、资源分配、环境优化 ，以及监管与评估等多方面的措施 ，为招商工作创造优良前提。

对于国有企业 ，在租金定价、园区配套、后期服务上全方位的把控 ，为入驻企业发展壮大提供有力支持。

站在运营方视角 ，我们进行产业钻延注招商引资、营销宣传 ，以及平衡处所发展与国有资产盘活。

真正实此刻钢筋水泥堆砌的产业园里 ，产业发展的厚度远高于物理空间的规模 ，想悠久下去必要靠资产增值和企业投资来实现。

产业园运营是“全生态过程”的治理 ，最终主张还是服务投资主体 ，让企业进得来、留得住、能发展。

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